Cacat Tersembunyi sebagai Perbuatan Melawan Hukum dalam Jual Beli Rumah

Memiliki rumah merupakan impian bagi setiap orang, akan tetapi, dalam membeli rumah tentu harus memperhatikan aspek legalitas agar harapan untuk mendapatkan rumah idaman, tidak berubah menjadi kekecewaan.

Kondisi yang sering diabaikan oleh pembeli rumah padahal penting untuk diwaspadai yaitu adanya cacat tersembunyi dalam pembelian rumah tersebut. Adapun pengertian dari cacat pada sebuah produk yaitu setiap produk yang tidak dapat memenuhi tujuan dari pembuatannya, baik karena kesengajaan maupun faktor kelalaian.

Cacat tersembunyi sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 1504 KUHPerdata memberikan pertanggungjawaban kepada penjual untuk menanggung barang terhadap cacat tersembunyi, sehingga apabila pembeli mengetahui cacat itu maka ia sama sekali tidak akan membelinya.

Baca Juga: Urgensi Tinjauan Sifat Melawan Hukum Materiil Dalam Perkara Pidana Pada Putusan Pengadilan

Dengan demikian, penerapan prinsip kehati-hatian terhadap adanya cacat tersembunyi ini lazim digunakan dalam objek jual beli termasuk di dalamnya pada jual beli rumah.

Cacat tersembunyi haruslah terhadap barang yang tidak kelihatan atau tidak dapat diketahui sendiri oleh pembeli, sebagaimana ketentuan Pasal 1505 KUHPerdata. Penjual tidak wajib menjamin barang terhadap cacat yang terlihat pada barang yang kelihatan atau diketahui oleh pembeli.

Selain diatur dalam ketentuan KUHPerdata, cacat tersembunyi dalam jual beli properti juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen pada pasal 9 ayat (1) huruf e yang mengatakan pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksikan dan mengiklankan suatu barang atau jasa seolah-olah barang dan atau jasa tersebut tersedia.

Selain itu, dalam Undang-Undang Cipta Kerja BAB IXA Pasal 134 dikatakan setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan sarana dan prasarana serta utilitas umum yang diperjanjikan. Artinya adalah dalam membuat bangunan rumah, pembeli wajib membangun sesuai dengan spesifikasi yang diberitahukan kepada konsumen selaku pembeli, baik dari segi bahan bangunan yang digunakan, batas tanah, dan kondisi status tanah apakah dalam sengketa atau tidak.

Salah satu contoh mengenai adanya cacat tersembunyi pada jual beli properti dimana rumah yang dibeli tersebut ternyata dibangun di daerah hijau sepanjang sungai sehingga pembeli rumah tersebut merasa adanya cacat tersembunyi dalam pembelian rumah yang tidak diinformasikan oleh penjual. Perbuatan yang dilakukan oleh penjual termasuk dalam kategori perbuatan melawan hukum. Hal ini dapat dilihat dari kaidah hukum putusan Mahkamah Agung Nomor 2186 K/Pdt/1999.

Kasus Posisi

Penggugat asal atau pemohon kasasi dalam hal ini adalah Tju Elina Christina selaku pembeli rumah telah melakukan jual beli dengan Tergugat/Termohon kasasi PT Jondul Jaya Sakti Pusat (PT JJSP) sampai diterbitkan hak guna bangunan oleh Tergugat atas nama Penggugat pada tanggal 1 Juli 1993 dengan luas 176 meter persegi.

Dikarenakan pembangunan rumah tersebut berlokasi di pinggir sungai maka untuk keperluan penghijauan jalan dan kelestarian lingkungan harus dicanangkan sepanjang 12,5 meter. Selanjutnya Penggugat melakukan pengurusan ijin mendirikan bangunan atas tanah tersebut sebagai pemisah atau pemecah dari IMB Nomor 104 tahun 1992 yang diterbitkan oleh Tergugat V yaitu Pemerintah Daerah Propinsi Riau cq Walikotamadya Pekanbaru akan tetapi ditolak oleh Tergugat VI dan Tergugat VIII yaitu Kepala Dinas Tata Kelola Pemda Pekanbaru dan Kepala Dinas Pekerjaan Umum Pemda Pekanbaru.

Alasan dari penolakan tersebut adalah tanah berikut bangunan rumah berada dalam batas sepadan sungai yang menurut ketentuan harus dicanangkan sepanjang 12,5 meter oleh PT JJSP dan pinggiran sungai tersebut untuk kepentingan penghijauan.

Atas perbuatan tersebut, Penggugat menilai jika Tergugat dalam hal ini adalah PT JJSP telah melakukan perbuatan melawan hukum (PMH) karena menjual tanah berikut bangunan rumah di atasnya padahal menurut hukum tidak diperkenankan untuk mendirikan bangunan karena berada pada jalur hijau.

Pertimbangan Hukum

Terhadap gugatan PMH yang diajukan oleh Penggugat kepada Tergugat tersebut, Mahkamah Agung selaku judex juris menyatakan bahwa keberatan dari Penggugat dapat dibenarkan dikarenakan judex juris telah salah dalam menerapkan hukum pembuktiannya.

Bahwa oleh karena dari bukti-bukti yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/Penggugat di persidangan, dalil-dalil gugatannya telah terbukti bahwa Tergugat I dalam hal ini adalah PT JJSP telah menjual tanah dan rumah yang mengandung cacat tersembunyi kepada Penggugat asal.

Baca Juga: Menelisik Sejarah PMH (Onrechtmatige Daad) & Perkembangannya

Adapun cacat tersembunyi tersebut antara lain rumah dibangun di atas tanah jalur hijau yang melanggar sempadan yang telah ditentukan. Dengan adanya cacat tersembunyi tersebut, yang sudah pasti diketahui oleh Tergugat I yaitu PT JJSP, sebagai developer perumahan, namun Tergugat I tetap menjual rumah dan tanah tersebut kepada Penggugat, maka Tergugat I atau Termohon Kasasi telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat, oleh karena itu jual beli rumah sengketa harus dibatalkan dan Tergugat I dihukum harus mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Penggugat. (asn/ldr)

Sumber bacaan:

• Putusan Mahkamah Agung Nomor 2186 K/Pdt/1999
• Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta kerja
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
• Maharani, D.  A.  Turisno,  B.  E  &  Suradi  (2017).  Diponegoro  Law  Journal Volume 6 Nomor 1, Perlindungan   Hukum   Terhadap   Layanan   Purna  Jual   (After   Sales   Service)
• J. Satrio, Hukum Perikatan Pada Umumnya, Alumni, 1999, Bandung

Untuk Mendapatkan Berita Terbaru Dandapala Follow Channel WhatsApp : Info Badilum MA RI