Menilai Kewajaran Harga Lelang Tanah dan Perlunya Mendudukkan BPN sebagai Pihak

Dalam konflik mengenai pelaksanaan lelang hak atas tanah, terdapat dua isu hukum yang terkadang menjadi pertanyaan. Pertama, kapankah Kantor Pertanahan perlu didudukkan sebagai pihak. Kedua, bagaimana jika objek lelang dibeli dengan harga yang jauh lebih rendah dari nilai pasar yang dianggap wajar. Kedua isu ini menjadi elemen krusial dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 1128 K/Pdt/2026. 

Kasus Posisi

Perkara ini dimulai dari adanya perjanjian kredit antara Penggugat I sebagai debitur yang menjaminkan Sertifikat Hak Milik atas nama Penggugat II sebagai objek hak tanggungan. Dalam perjanjian tersebut, Tergugat I (bank) bertindak sebagai kreditur. Objek yang dijaminkan adalah SHM No. 00380. Penggugat I telah wanprestasi sehingga Tergugat I melakukan pelelangan melalui Tergugat II (KPKNL Semarang). Objek Sengketa terjual kepada Tergugat III seharga Rp424.000.000,00 berdasarkan risalah lelang 7 Juli 2022.

Baca Juga: Dirjen Badilum: Eksekusi Putusan Harus Tepat Agar Keadilan Dirasakan Masyarakat

Penggugat mengklaim bahwa harga objek seharusnya jauh lebih tinggi. 

Menurut Penggugat, nilai tanah diperkirakan mencapai Rp729.000.000,00 dan nilai bangunan sekitar Rp300.000.000,00 sehingga total perhitungan menurut Penggugat adalah Rp1.029.000.000,00 sebagai nilai wajar Objek Sengketa.

Dalam petitum, Penggugat I dan Penggugat II meminta agar pelaksanaan eksekusi lelang Objek Sengketa adalah Perbuatan Melawan Hukum serta untuk membatalkan hasil lelang Objek Sengketa.    

Pertimbangan Judex Facti

Pengadilan Negeri Rembang terlebih dahulu mempertimbangkan eksepsi mengenai kurang pihak (plurium litis consortium). Kantor Pertanahan Kabupaten Rembang perlu dilibatkan karena hasil putusan pengadilan dapat berimplikasi terhadap pembatalan, perubahan, atau penghapusan pencatatan hak atas tanah dalam buku tanah yang dikelola oleh Kantor Pertanahan, sehingga BPN Rembang adalah pihak yang secara langsung berkepentingan dalam perkara ini.

Dengan tidak ditariknya BPN Rembang sebagai pihak, gugatan dinilai mengandung cacat formil. Dengan pertimbangan tersebut, PN Rembang menerima eksepsi Tergugat I dan menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).

Walaupun, salah satu hal yang juga dipermasalahkan Para Penggugat adalah harga lelang yang di bawah harga pasar sehingga dinilai tidak wajar. Hal ini tidak dipertimbangkan oleh majelis tingkat pertama pada Putusan No. 9/Pdt.G/2025/PN Rbg dikarenakan eksepsi telah diterima sehingga pokok perkara tidak lagi dipertimbangkan.

Putusan tersebut dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Semarang sebagaimana Putusan Nomor 542/PDT/2025/PT SMG.

Pertimbangan Kasasi

Dua hal menarik dipertimbangkan oleh Judex Juris dalam Putusan No. 1128 K/Pdt/2026. Pertama terkait eksepsi kurang pihak. Kedua terkait harga wajar lelang.

Terkait pertimbangan eksepsi kurang pihak, majelis hakim kasasi menyatakan bahwa urgensi ditariknya BPN Rembang masih belum menjadi keharusan dan masih terlalu dini (premature) untuk menyatakan gugatan kurang pihak dengan alasan BPN Rembang tidak ditarik. Dasar hukum yang dirujuk adalah bagian B angka 1 SEMA No. 10 Tahun 2020 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2020 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan yang mengatur bahwa “Kriteria Badan Pertanahan Nasional (BPN) harus ditarik sebagai pihak dalam hal terdapat sertifikat ganda atas sebagian atau keseluruhan dari luas tanah objek sengketa, antara lain: 1) Jika ada petitum yang meminta pengadilan menjatuhkan putusan mengenai perbuatan hukum tertentu atas sertifikat, maka BPN harus ditarik sebagai pihak, atau 2) Jika dalam petitum tidak ada tuntutan mengenai perbuatan hukum tertentu atas sertifikat yang diterbitkan oleh BPN, maka BPN tidak perlu ditarik sebagai pihak."

Majelis kasasi melanjutkan bahwa gugatan tidak mengandung tuntutan agar pengadilan menjatuhkan putusan tertentu terhadap sertifikat Objek Sengketa serta Objek Sengketa baru dalam kondisi beralih kepada Tergugat III tetapi belum dilakukan balik nama (levering juridische) menjadi nama Tergugat III.

Terkait pertimbangan harga wajar lelang, majelis hakim kasasi menyatakan bahwa harga Para Penggugat keliru dalam mempersepsikan harga pasar Objek Sengketa. Para Penggugat telah mempersepsikan harga pasar sebagai nilai harga rentang rata-rata (mean) penjualan tanah dalam suatu lokasi tertentu dalam rentang waktu tertentu. Namun, jika menggunakan pendekatan socio-antropologis, harga pasar sebenarnya besifat dinamis bergantung pada sifat (kualitas) dari bendanya. Lebih lanjut, untuk properti berupa tanah dan/atau bangunan adalah aset yang paling tidak cair (unliquid), sehingga butuh usaha lebih (high effort) untuk menjualnya dibandingkan benda-benda lain. Rendahnya nilai likuiditas akan semakin menurun jika menghitung berbagai variabel lain seperti lokasi dan akses menuju properti. Puncaknya, dengan faktor rendahnya likuiditas aset dan rendahnya nilai permintaan (demand) pasar, akan mengakibatkan tingginya tingkat depresiasi nilai aset.

Terkait proses lelang, majelis hakim kasasi menyatakan bahwa Tergugat III sebagai pemenang terbukti melakukan pembelian sesuai prosedur atas dasar wanprestasi Penggugat I yang telah terbukti. Berdasarkan Risalah Lelang, Tergugat III terbukti merupakan pembeli lelang yang beriktikad baik sebagaimana SEMA No. 4 Tahun 2016. Oleh karenanya, Para Tergugat tidak dapat dinyatakan melakukan PMH.        

Jika pendekatan tersebut dihubungkan dengan jangka waktu lelang hak tanggungan dengan batas maksimum 60 hari sebagaimana undang-undang hak tanggungan, maka kebutuhan pemilik objek jaminan begitu tinggi namun kebutuhan pasar akan sangat rendah, sehingga tidak heran jika Para Penggugat mempersepsikan tanah yang menjadi objek jaminan mencapai Rp1.029.000.000,00 padahal nilai pasar ketika itu hanya senilai Rp424.000.000,00;

Kesimpulan

Setelah majelis kasasi menyatakan bahwa BPN Rembang belum perlu didudukkan sebagai pihak, majelis kasasi memberikan penilaian terhadap kewajaran harga lelang hak tanggungan melalui pendekatan socio-antropologis yang intinya adalah harga wajar lelang hak tanggungan tidak ditentukan hanya dari nilai rata-rata penjualan tanah dalam lokasi dan rentang waktu tertentu, tetapi juga memperhitungkan rendahnya nilai likuiditas dan permintaan, tingginya tingkat depresiasi, dan batasan jangka waktu. Walaupun majelis tingkat kasasi mengabulkan permohonan kasasi dan membatalkan putusan Judex Facti, tetapi Mahkamah Agung menyatakan bahwa Penggugat I terbukti telah wanprestasi dan Tergugat III adalah pembeli beriktikad baik, serta pelaksanaan lelang tidak terbukti sebagai PMH sehingga gugatan Para Penggugat ditolak seluruhnya. (zm/wi/asn)

Referensi:

Baca Juga: Yuk Kenali Eksekusi Lelang Lewat Paparan 3 Narasumber DJKN Kemenkeu di PERISAI

Putusan No. 1128 K/Pdt/2026 juncto Putusan No. 542/Pdt/2025/PT SMG juncto Putusan No. 9/Pdt.G/2025/PN Rbg

Untuk Mendapatkan Berita Terbaru Dandapala Follow Channel WhatsApp : Info Badilum MA RI