Peran Hakim PN dalam Mengadili Perkara Tumpang Tindih Sertifikat Hak Atas Tanah

Sertifikat yang tumpang tindih (overlapping) adalah sertifikat yang untuk sebidang tanah diterbitkan lebih dari satu sertifikat yang letak tanahnya bertindihan seluruhnya atau sebagiannya. Meskipun tampaknya masalah tersebut merupakan masalah administratif perihal penerbitan sertiifikat, namun dalam praktik sering ditemukan bahwa masalah administratif tersebut diawali adanya masalah kepemilikan yang bersifat perdata.

Oleh karena itu terdapat beberapa perkara Sertifikat Hak Atas Tanah tumpang tindih yang diajukan ke pengadilan negeri. Kemudian, apa yang menjadi pedoman bagi Hakim pengadilan negeri dalam mengadili perkara tumpang tindih Sertifikat Hak Atas Tanah agar terselesaikan secara tuntas dan berkeadilan?

Akta Otentik melawan Akta Otentik

Baca Juga: Eksistensi Alat Bukti Bekas Hak Milik Adat Dalam Sengketa Hak Atas Tanah

Sertifikat Hak Atas Tanah secara yuridis dikualifikasikan sebagai akta otentik sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Kualifikasi ini terpenuhi mengingat Sertifikat Hak Atas Tanah diterbitkan oleh pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan/Badan Pertanahan Nasional (BPN), serta disusun dalam bentuk dan tata cara yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Sebagai instrumen hukum yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna (volledig bewijskracht), sertifikat hak atas tanah merupakan bukti mutlak mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya di muka persidangan.

Hal ini selaras dengan prinsip kepastian hukum yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menempatkan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat bagi pemegang haknya untuk mempertahankan hak atas tanah tersebut dari klaim pihak ketiga manapun.

 Oleh karena itu kedudukan kedua Sertifikat Hak Atas Tanah yang tumpang tindih tersebut secara normatif memiliki kedudukan hukum yang kuat dan seimbang.

Namun menjadi permasalahan ketika terjadi tumpang tindih Sertifikat Hak Atas Tanah, dimana terdapat Sertifikat Hak Atas Tanah ganda di atas tanah yang sama baik secara keseluruhan maupun sebagian.

Secara formil keduanya memiliki kekuatan pembuktian yang sama. Lantas apa yang menjadi pedoman Hakim Pengadilan Negeri dalam menentukan Sertifikat Hak Atas Tanah manakah yang sah dan berkekuatan hukum;

Dasar Hukum Perkara Tumpang Tindih Sertifikat Hak Atas Tanah

Untuk mengadili perkara Sertifikat Hak Atas Tanah yang tumpang tindih, terdapat beberapa dasar hukum yang dapat menjadi pedoman bagi Hakim dalam menentukan Sertifikat Hak Atas Tanah manakah yang sah dan memiliki kekuatan hukum, sebagai berikut:

-       Putusan No. 976 K/Pdt/2015 (Liem Teddy vs Kodam III/Siliwangi TNIAngkatan Darat) tanggal 27 November 2015. Dalam putusan itu, Mahkamah Agung berpendapat:

...bahwa dalam menilai keabsahan salah satu dari 2 (dua) bukti hak yang bersifat outentik maka berlaku kaedah bahwa sertifikat hak yang terbit lebih awal adalah yang sah dan berkekuatan hukum...

-       Putusan No. 290 K/Pdt/2016 (Lisnawati vs Ivo La Bara, dkk.) tanggal 17 Mei2016, dan putusan No. 143 PK/Pdt/2016(Nyonya Rochadini, dkk. Vs Pintardjo Soeltan Sepoetro dan Nyonya Janda Mumahhaimawati) tanggal 19 Mei 2016. Dalam putusan tersebut MA menyatakan bahwa: Bahwa jika timbul sertifikat hak ganda maka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebih dahulu;

-         Putusan MA No. 170 K/Pdt/2017(Hamzah vs Harjanto Jasin, dkk.) tanggal 10 April 2017; Putusan No. 734PK/Pdt/2017 (Menteri Keuangan Republik Indonesia dan Kodam III/Siliwangi TNIAngkatan Darat) tanggal 19 Desember 2017; dan Putusan No. 1318 K/Pdt/2017 (Drs Anak Agung Ngurah Jaya vs Anak Agung Putri dan A.A. Ngurah Made Narottama)tanggal 26 September 2017, dengan pertimbangan hukum

Bahwa jika ditemukan adanya 2 akta otentik maka berlaku kaedah sertifikat yang terbit lebih dahulu adalah sah dan berkekuatan hukum Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 1458 yang kemudian diperpanjang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 46/Kelurahan Babakan Ciamis atas nama Turut Tergugat I (PT Propelat) yang kemudian oleh PT Propelat dijual kepada Termohon Peninjauan Kembali tanggal 11 Februari 1993,lebih dulu dapat Sertifikat Hak Pakai Nomor 18 yang terbit tanggal 11 November 1998.

Berdasarkan beberapa putusan Mahkamah Agung tersebut, dapat disimpulkan bahwa dalam hal terjadi tumpang tindih atau Sertifikat Hak Atas Tanah ganda yang sama-sama merupakan alat bukti otentik, maka berlaku kaidah hukum bahwa sertifikat yang terbit lebih dahulu memiliki kekuatan pembuktian yang lebih kuat dan dinyatakan sah serta berkekuatan hukum. Prinsip ini digunakan Mahkamah Agung sebagai pedoman untuk menentukan keabsahan hak, dengan mengutamakan asas prioritas waktu penerbitan (first in time, stronger in right), sepanjang tidak terbukti adanya cacat hukum dalam proses penerbitannya.

Hakim Harus Memeriksa Terlebih Dahulu Apakah Penerbitan Kedua Sertifikat Yang Tumpang Tindih Tersebut Sah Menurut Hukum

Meskipun secara prinsip sertifkat yang terbit lebih dahulu memiliki kedudukan yang lebih kuat dalam hal terjadi tumpang tindih sertifikat, namun demikian penulis berpendapat prinsip tersebut dapat diterapkan apabila kedua sertifikat sudah diterbitkan secara sah menurut hukum.

Hakim wajib terlebih dahulu memeriksa penerbitan kedua sertifikat yang tumpang tindih tersebut baik secara materiil maupun formil. Karena terdapat contoh kasus dimana sertifikat yang terbit lebih dahulu dinyatakan kalah karena penerbitan sertifikat tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum, yaitu sebagaimana termuat dalam Putusan Nomor 27/Pdt.G/2024/PN Pya tanggal 13 Desember 2024, dimana Majelis Hakim berpendapat bahwa alas hak yang dijadikan dasar permohonan penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah tidak sah karena surat jual beli tidak ditandatangani oleh Penjual dan Kepala Desa, sedangkan penerbitan sertifikat yang lebih baru telah didasarkan alas hak yang sah yaitu jual beli dengan dihadapan Notaris/PPAT dalam bentuk Akta Jual Beli.

Sehingga dengan pertimbangan hukum tersebut, Majelis Hakim menyatakan sertifikat yang lebih baru adalah sertifikat yang sah menurut hukum. Putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap dan telah dikuatkan oleh Mahkamah Agung dalam upaya hukum kasasi berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 3622 K/PDT/2025 tanggal 8 Oktober 2025.

Dengan demikian dalam perkara tumpang tindih Sertifikat Hak Atas Tanah, kedua sertifikat pada dasarnya merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna dan kedudukan hukum yang seimbang. Namun, ketika terjadi konflik, Hakim Pengadilan Negeri berperan untuk menilai dan menentukan sertifikat mana yang sah melalui penerapan kaidah hukum dan penilaian terhadap fakta persidangan.

Yurisprudensi Mahkamah Agung memberikan pedoman bahwa sertifikat yang terbit lebih dahulu pada prinsipnya memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat (first in time, stronger in right). Akan tetapi, prinsip tersebut tidak berlaku mutlak, karena Hakim wajib terlebih dahulu menguji keabsahan penerbitan masing-masing sertifikat, baik dari aspek formil maupun materiil, termasuk keabsahan alas hak yang mendasarinya.

Dengan demikian, dalam mengadili perkara tumpang tindih Sertifikat Hak Atas Tanah, Hakim tidak hanya berpedoman pada urutan waktu penerbitan sertifikat, tetapi juga harus memastikan bahwa sertifikat tersebut diterbitkan secara sah menurut hukum. Apabila sertifikat yang terbit lebih dahulu terbukti cacat hukum, maka sertifikat yang terbit kemudian dapat dinyatakan lebih sah dan berkekuatan hukum.(ma, ldr).

Daftar Referensi

Direktori Putusan Mahkamah Agung, Yurisprudensi Nomor Katalog 5/Yur/Pdt/2018, https://putusan3.mahkamahagung.go.id/yurisprudensi/detail/11e93a5e7f0f404eb246313430383334.html;

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

Novia Tika FebrianaMurry dan Darmoko A ,  “Langkah Hukum Terhadap Sengketa Tumpang Tindih (Overlapping) Atas Hak  Sertifikat Tanah (Studi Kasus Putusan Nomor 181/B/2020/PT.TUN.SBY)”, Jurnal Judiciary Vol. 11 No 1 Tahun 2022

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;

Putusan Mahkamah Agung Nomor 3622 K/PDT/2025 tanggal 8 Oktober 2025;

Baca Juga: Tak Terbukti Korupsi, Petugas Ukur BPN Divonis Bebas oleh PN Pekanbaru

Putusan Nomor 27/Pdt.G/2024/PN Pya tanggal 13 Desember 2024;

Untuk Mendapatkan Berita Terbaru Dandapala Follow Channel WhatsApp : Info Badilum MA RI